国内快速增长的租赁市场,吸引的不只阿里、京东这样的互联网巨头以及长短租公寓领域的各种入场者。

10月27日,雅诗阁(Ascott)在北京的第三个项目雅诗阁山水文园服务公寓宣布开业。这家已经进入中国19年的老牌外资服务式公寓运营企业,已经着手全系创新、加快扩张步伐,抢占市场机会。雅诗阁中国区董事总经理陈志商称,雅诗阁原计划在2020年实现两万套公寓的规模,但目前来看,该任务会在今年底提前完成。

老牌运营商的运营创新

雅诗阁是新加坡大型开发商凯德集团旗下的全资子公司,自1984年开设首个服务公寓以来,已经在30个国家的120个城市管理有70000间服务式公寓,同时还持有超过500个项目的公寓物业。

1998年,雅诗阁进入中国,在天津开设了第一家服务式公寓。此后的19年间,其在中国管理的项目超过了100个,达到约1.86万套。其中,70%的项目是作为第三方进行管理,30%为持有型物业。

“近些年来,服务式公寓的市场发生了很大的变化。我们在天津开第一家店时,90%以上的客人是日本人,到现在,我们运营的项目中有超过70%的租客是中国人。另外,之前由于大部分租户是跨国公司派驻中国的工作人员,租约在两到三年的长租商务客比较多。但是,现在全家出游的需求增加,商务客中很多是从国内一线城市派驻二三线城市的工作人员,租期大多在一至三个月。”陈志商介绍。

针对市场的这种变化,雅诗阁会根据不同项目的客源结构调整相应的人房比。而针对租客来源的变化,雅诗阁将客源拓展的主要对象更多转向了国内跨国公司。雅诗阁的公寓品牌也从主要针对月租金预算在1万元以上高端租客的雅诗阁、馨乐庭、盛捷扩张到了目前的六个。

其中,2016年3月,雅诗阁与途家网共同成立的合资品牌途家盛捷主要针对月租预算在1万元左右及以下的海外和国内因公外派人群以及商旅客户。新增的三个品牌Quest、The Crest Collection 和 lyf针对的客群也相应进行了区分。以即将在深圳、大连和新加坡开业的lyf品牌为例,这是为千禧一代人群定制的住宿产品,包括技术创业者、初创企业和从事音乐、媒体和时尚的个人,房间面积并不大,在18平米左右,但空间的设计上更加强调创意、互动,运营商则更加注重社群的构建。

而在传统产品的运营上,雅诗阁也做了诸多创新。以北京雅诗阁山水文园公寓为例,除了优化产品设计和设施配套之外,该项目还将上线机器人客服,可以带领住客前往客房、住客休闲廊等目的地,还可完成房间补给、快递等送货服务,未来还将上线语音对话、巡店等功能。除了住客服务系统和机器人,雅诗阁旗下物业也在陆续上线多种科技工具及管理系统,包括扫描微信二维码快速开发票e-Invoice、入住单/账单电子签名e-Signature等。

此外,针对中国市场的多层次租赁需求,雅诗阁也在考察和探讨学生宿舍、白领公寓、养老公寓、商务酒店等多个产品方向。

抢占市场的路径

事实上,雅诗阁在中国的扩张并非一帆风顺,真正的规模提速从2006年开始。借助于其创建的世界首个泛亚服务公寓房地产信托基金–雅诗阁公寓信托(Ascott REIT),雅诗阁迅速占领一线城市和二线省会城市。2007年,其又发起了5亿美元的雅诗阁中国基金,这也是专门投资中国服务公寓的私募股权基金。2015年,雅诗阁还与卡塔尔投资局(QIA)合资设立6亿美元的服务公寓基金。通过这些金融工具,雅诗阁实现了短期内的快速扩张,每年的房源增长量能达到19%。

不过,随着所运营物业的成熟和充分增值,这些基金名下的不少资产已经退出。如位于北京国贸区域的雅诗阁公寓,据了解便已经被原开发商回购,预计重新改造上市后的心理价位在15万元/平米以上。

“这种收购并持有物业经营然后再出售的方式,相比于单纯收取运营管理费用,利润空间是相当大的,也是我们更希望的物业获取方式。但是目前中国市场的物业价格实在太高了,所以,我们今后的主要战略还是会以轻资产管理输出为主。不过,也会一直积极寻找合适的物业进行收购。”陈志商表示。

北京雅诗阁山水文园服务公寓实景

与品牌开发商达成战略合作,是雅诗阁扩张业务的另一种途径。目前,与其达成战略合作的伙伴有万科、越秀、中建等。“我们更倾向于这样的合作方式,可以降低管理成本。一般跟开发商的合作是‘10+10’的方式,即先签订十年合作期,10年后如果没有重大变动,会自动顺延十年。”陈志商介绍。他同时透露,随着国内租赁市场的发展以及土地市场的变化,不少开发商和国企央企也都与雅诗阁有过接触,但由于雅诗阁本身对物业地址和品质有着严格的要求,所以需要考察开发商自身对于资产的定位,契合度很高的物业并不好找。

据了解,目前,雅诗阁在中国的物业分布上,一线城市占30%,二线城市占到了70%。

“目前二线城市的经营稍微有些挑战,但基本都能保持在75%以上的入住率。当然,二线市场的经营状况也要看城市,杭州的馨乐庭入住率能达到90%,东北稍微没有那么好,但也有70%的入住率。对于二线城市物业的考察,主要看城市的经济现状和发展趋势,物业的地点也非常重要。未来两三年内,杭州和武汉会作为雅诗阁扩展的重点城市。”陈志商说。2017年,雅诗阁便新进了昆明和哈尔滨,对于中国二线城市的扩张依然在继续。

对于当下国内火热的长租公寓市场,陈志商表示,目前国内大多长租公寓的运营模式是租赁物业进行改造,然后再对外经营,这样的模式成本很高,再加上国内针对白领居住的产品定价相对国外依然比较低,所以要赚钱是很不容易的。要形成好的盈利最重要的是要有有效的规模、运营要有效,入住率要保持在95%以上。

“目前的国内的长租公寓产品跟我们并不形成竞争,但是,这个市场的机会还是很大的,并不排除我们也会在这个领域寻求机会。”陈志商表示。

国内租赁市场爆发,世界最大的服务式公寓运营商沉不住气了

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注