指导 | 张扬 黄勇

撰写 | 赵敏

摘要:我爱我家业务布局新房、二手房及资管整个房产交易环节。15个城市的2000多家门店和5万多名经纪人团队是其立足房产经纪市场的核心竞争力。未来,国内二手房和租赁市场的增长为其业务发展提供了巨大的空间。

2017年10月13日,昆百大A收购我爱我家获得并购重组委审核通过。一旦证监会正式核准,我爱我家将完成上市。

1998年,我爱我家前身北京斯坦福房地产咨询公司成立,主要从事房地产经纪业务。同年,我国正式开始推行房改政策。在房地产市场从千亿到十万亿的增长中,我爱我家完成了业务的拓展及15个一二线城市的扩张。

目前,我爱我家拥有2269个门店,业务覆盖新房代理、分销、策划、二手房经纪以及租赁等。

我爱我家包括三大业务板块:新房、二手房、资管,涵盖了房产所有交易链条。新房业务主要提供代理销售、分销、电商、顾问策划等服务,二手房业务含买卖和租赁经纪业务,资管业务指分散式和集中式长租公寓管理。

三大业务板块中,二手房经纪业务为主要收入来源。随着国内租赁市场的崛起,资管业务也将成为我爱我家未来重要的增长动力。

近几年,我爱我家净利率持续升高,2016年净利润达3.2亿。收购公告中,我爱我家承诺2017-2019年净利润不少于5亿、11亿、18亿。

新房市场短期企稳,长期持续增长

短期内,房产市场受政策波动明显。2015-2016年,由于政策宽松,新房销售规模增长迅速。2016年,随着楼市“930”政策出台,各地不同程度的进行房屋限购,新房市场进入行业调整期。2017年,新房销售额预计与2016年持平,约12万亿元。

但从长期来看,中国经济增速保持在6%以上,常住人口城镇化率还未到70%,新开工房屋面积也在继续增长,因此,新房市场未来还有一定的增长空间。

二手房时代即将到来

据链家研究院数据显示,2016年中国二手房交易市场规模约6.5万亿元,只有新房销售额的一半,而对比成熟市场,二手房交易额要大于新房销售额。

根据方正证券统计,一线城市早在2015年就已经进入二手房时代,二手房日均成交面积超过新房。二、三线城市当前依旧还处于新房市场,下一步二线城市也会逐步进入二手房主导的时代。

我爱我家二手房业务都布局在一二城市,一线城市规模已经接近成熟状态,二线城市还有可增长空间。

除了市场规模的扩大,经纪渗透率和佣金率也影响其二手房业务未来市场空间。从经纪渗透率来看,北京、上海、深圳二手房经纪渗透率已经超过85%,达到成熟市场水平,二线城市经纪渗透率超过60%,还有一定提升空间。

从佣金率来看,我国政府对地产经纪佣金率要求为0.5-2.5%,最高不超过3%,各地政府对当地佣金率也有不同程度的管控。虽然我国佣金率处于较低水平,但提高可能性较小。

5万经纪人,支撑2%市占率

2016年,我爱我家房产交易收入达到62亿元,同比增长超过70%。房产成交总额为3740亿元,约占全国房产交易市场的2%。

收入的增加源于门店及经纪人的大幅度增加,2016年经纪人增幅高达82.5%,月经营门店数量达到1845家,每家门店22名经纪人,2017年增长还在持续。

目前,我爱我家经纪人超过5万,人员规模仅次于链家和中原地产。门店主要集中在北京、杭州、上海、南京、天津等7个城市,其中4个城市二手房市占率已经超过10%。未来,通过门店的扩张,我爱我家将进一步提升市场占有率。

门店分销获客成本低,新房交易毛利超过世联行

2016年,我爱我家新房交易额达到961亿元,全国市占率约为0.82%。我爱我家新房业务也通过线下门店分销,新房和二手房产生了良好的联动效应。2017年第一季度,门店分销占新房业务比例超过70%。

基于原有二手房业务发展新房业务,我爱我家省去了重复的获客成本,毛利率空间增大。对比新房业务龙头世联行,我爱我家2016年新房业务毛利率已经超过世联行。

客单价提升迅速

我爱我家从1998年起开始经营二手房经纪业务,运作模式成熟。门店获取房源后,线上线下同时推广,门店经纪人完成居间服务后获得佣金收入。

深圳云房是以 O2O 模式为核心的房地产中介服务提供商,主要从事新房代理、房屋经纪业务,2017年初被国创高新收购。两者业务类似,具有可比性。

对比佣金收入,两者佣金率都在1.6-1.7%之间,由于深圳云房客单价更高,导致我爱我家近两年平均佣金收入低于深圳云房。单独来看,我爱我家客单价每年以30万速度提升,上升速度迅速。

人效并非稳定优势

对比深圳云房,从近两年数据看,不论是门店创收能力或是经纪人人效,我爱我家都要高于深圳云房。

单独看我爱我家,2016年公司门店每月平均创收32万,人均每月创收1.5万。该数字在2015年和2017年的表现有起伏,并没有随着规模快速扩张有明显变化。

爱分析认为,房产经纪人的效率与公司规模并不一定有直接联系。传统意义上,规模越大人效越高,在房产经纪行业并不适用。

评价模型

我爱我家门店及经纪人数量都在全国处于领先地位,成功上市后,将进一步拓宽融资渠道,支持门店进一步扩张。

房源上,鉴于房屋单价高,线下经纪人直接获取房源更为有效。我爱我家大规模的门店分布以及长期运营的经验积累,在房源获取上具备优势。

获客上,我爱我家自有网站流量不如链家、搜房等,线下依然是主要获客渠道,获客效率有可提升空间。

从人效上看,我爱我家虽高于深圳云房,但下降趋势明显,如何保证人效正是扩张中需解决的问题。

客均收入,一方面取决于佣金率和客单价,我爱我家客单价虽低于深圳云房,但增速较快。另一方面在于衍生业务,我爱我家房产交易中还未出现新业务,客均收入增长空间有限。

租赁业务有望进一步扩张

2015年,我爱我家成立了资管业务品牌——相寓,业务运营主体为北京爱家营及其子公司,主要从事分散式和集中式长租公寓管理。从收入来看,资管业务增速很快,预测今年就将超过二手房租赁业务。

长租公寓前期投入大,相寓运营周期还比较短,仍然处于前期亏损状态。2017年第一季度,相寓净利率为-13.15%。

根据爱分析评价模型,从现金流管理、物业获取、模式、运营和规模五个维度对我爱我家的资管业务进行评价。

现金流管理能力方面,我爱我家具备一定自有资金实力,上市之后融资渠道更加通畅。

物业获取上,我爱我家具备天然优势。中介门店、经纪人和二手房业务,可以作为分散式房源获取渠道;通过新房业务与地产商建立的长期合作,有助于集中式物业的获取。

从运营模式来看,相寓为分散式公寓,采用包租模式,集中式公寓还未成规模,整体运营效率和盈利能力一般。但我爱我家也具备自持集中式公寓的条件。

运营管理上,我爱我家的优势在于资管业务开展时间较早,积累了运营能力;劣势在于,分散包租模式本身具备一定运营效率瓶颈,目前来看也尚未探索出成熟的盈利模式。

在公寓管理规模上,我爱我家管理分散式公寓20余万套,合计约50万间,还多于自如的40万间,处于行业第一的位置。

整体来看,我爱我家主要针对的二手房市场未来在二线城市有巨大的增长空间。2014年开始我爱我家就在布局二线城市,目前部分城市市场占有率已经较高,发展前景可期。

我爱我家未来最大的挑战在于人效。5万人的经纪人队伍还在扩张中,但是总部管理半径有限,规模扩张可能伴随着人效降低。虽然我爱我家通过自有大数据平台,提升房源和客户匹配度,但改善情况难以判断。

在更具备发展前景的资管业务上,我爱我家拥有强大的资金及地产资源优势,未来发力转向物业自持难度不大。

我爱我家抢先链家上市,如何兑现2019年18亿净利润?

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