不可否认,面对市场与政策的双重影响,房地产行业的规则正在改变,跨界与创新成了大家都在摸索的事儿,世联行也不例外。作为曾经的地产代理企业,转型之后的世联行,除了继续深耕写字楼管理与案场营销外,还积极向不动产运营、资产管理转型。其旗下的办公品牌“世联空间”计划三年内布局20个城市,长租公寓品牌“红璞”也有一个100万间的梦想。与此同时,世联行还推出了一系列以世联集命名的APP,进入存量房管理领域,与多家二手房机构合作。

“我们的做法市面上都有,世联行其实没什么创新,它的长处就是可以迅速规模化,迅速推广到全国,这对于很多公司来说是非常困难的。”谈到企业的转型创新,世联行董事长陈劲松坦言。

除了规模化,世联行的自信还表现在对于营销的坚持。作为以一手房策划代理出身的公司,营销能力是世联行的基本功。然而,近年来,随着渠道电商的兴起,传统营销手段似乎有被弱化的倾向。对此,陈劲松直言:“我们始终不认为营销会过时,也从来都没相信过渠道为王这件事。找到客户是对的,但传递它的价值更重要。”

作为一个长期对房地产行业保持深度观察的业内人士,对于房地产行业的现状,陈劲松认为,行业的利润早已到达天花板,目前正处于上下半场的转换期,而且下半场的规则还不一样,所以当下的“中场”显得极其重要,可能还得“换教练”。他认为,未来,存量资产的市场很大,房地产金融的空间大到不可想象,但一切还倚赖于根本制度的改变。   

以下为访谈实录:

 

关于环保:绿色供应链和绿色契约的建立正当时

 

36氪:您是什么时候、如何与阿拉善SEE结缘的?

陈劲松:2005年被王石拉去参加阿拉善的活动,到现在已经12年了。

36氪:参与阿拉善SEE以来,您最大的感受是什么?

陈劲松:从旁观者到参与者,我最大的体会是中国企业家有各种组织,像同乡会、同学会之类的,只有在阿拉善SEE做的事情跟生意一点关系都没有,我们所做的一切只跟环保以及中国的未来有关。

36氪:您认为,阿拉善SEE对于行业或者是生态的价值是什么?

陈劲松:什么是深圳的名片?不是高楼大厦,是它的环境,是红树林保护区、是鸟,这几年,通过阿拉善SEE的努力,深圳今年的鸟比去年多了3倍。

最早大家做慈善就是出钱、出力,现在进入了新阶段,就是利用你手中的购买力,促进绿色供应链的形成。这是第一步,而这一步可能就走在世界的前列了。现在有89家企业加入我们的绿色供应链,这些企业过去的年销售额大概在1.9万亿人民币,其中约有30%是用于购买建筑材料的,这个订单量是比较可观的。怎么推动优胜劣汰,就是大家都只从我们的“绿色供应链”白名单上的企业采购,这样,随意排放污染物的企业,它的东西就卖不出去,它自己就会去改。

36氪:白名单的标准是什么?您觉得现在做这件事情的时机如何?

陈劲松:阿拉善SEE的标准很低,就是不乱排放,你乱排放,你就得进黑名单,政府定期会公布,一些NGO也会有一些合理的数据补充。绿色供应链加上透明化,会促使越来越多的企业自觉地从黑名单转入白名单,这也可以理解为一种环保征信。

大家都知道,目前企业产能过剩,是让劣货淘汰良币呢还是让遵守绿色环保规则的企业获得订单?这件事不是每一个企业可以自己探讨的,那个力量太小。而是需要一个行业聚集在一起,领先的企业把他们已经开始成型的可以推广的技术拿出来,然后变成行业标准,越来越多的行业企业加入,这样我们的力量就会变得越来越大。不绿色无交易,把这个接力持续下去,不仅仅是在房地产,就可能在诸多的行业推行绿色契约、绿色供应链,这个是非常非常重要的时刻。而目前,可能是发展绿色供应链和绿色契约最佳的时候。因为材料本身占各个行业商品价格的比例越来越低,增加一点点的成本对价格的影响是不大的,而对老百姓产生的吸引力却远远超出成本增加的部分。

关于居住空间:好的环境得社群自由去创作

36氪:您理想中的居住方式是什么?

陈劲松:我理想中的居住状态是上班路上的交通时间不要超过1个小时,要非常方便,要邻里互助、不孤独。我预计的就是沿着轨道上班、回家,不同类型的人都能够找到朋友,不孤独,能够互相扶持,我们的红璞公寓就是这么干的。

36氪:能不能解释下您期待的公共区域?

陈劲松:别人设置好的,指定的空间和动作都不会好。因为我们不知道未来的年轻人真正想要什么。最好就是社群自己去创作,自己可以修改,随机的组合,不被打扰、破坏、干预。什么叫好的环境?比如公共客厅、公共的林荫小道都不好,都不如我们小时候一片广场大家推车轱辘的、摔跤的、踢球的,那个场地干什么都行。好的公共环境可以随机发生N多种行为,长租公寓也一样。

36氪:世联的长租公寓如何践行您这个理念?

陈劲松:我们先给他加点儿东西,比如台球厅,如果他们不愿意就再替换掉。我们希望让这群人自己创作,管家、电工就跟他们住在一起,一切都可以改变。

36氪:可以理解为世联的反馈体系做得比较好吗?

陈劲松:对,我们不是大数据控制,我们就是自由散漫,爱干什么就干什么。

36氪:有点儿类似于村落的人际关系?

陈劲松:对,你会发现年轻人的想法都不太一样,你没有道理去规定人家应该怎么样。

关于长租公寓:要有一个梦想,万一实现了呢

36氪:世联的年报里提到长租公寓业务的目标是要做到100万间?

陈劲松:这是长远目标,要有一个梦想,万一实现了呢。

36氪:如何实现?世联具体的规划是什么?

陈劲松:慢慢来,我们今年争取发展到10万间,这已经是一个非常大的量。即使实现不了,如果能实现7、8万间也很满足,因为我们不追求数量,我们想创造这种有价值的生活方式。当然,在这之中我们也能挣到钱。

36氪:这10万间长租公寓是标准化的产品么?

陈劲松:当然不是,房地产就没有标准化的,不同的区域人群都不一样。我们主要是满足于中等偏下收入白领的生活,满足刚毕业年轻人的需求。

36氪:红璞公寓的团队有多少人?

陈劲松:大概是一个人管100间,世联正在运营的大约有3万间。我们现在要上系统,人就会更多一点儿。

关于世联的涉猎与核心价值:营销比渠道更重要

 

36氪:我们看到世联也在进入二手房领域,比如出了一系列前缀为世联集的APP。

陈劲松:对,我们必须开放,世联是卖一手房的,案场管理是我们的强项。但渠道是社会的,我们要跟二手房渠道公司合作,把房源开放给人家。

36氪:能否透露二手房领域主要的合作伙伴?

陈劲松:每个城市都不太一样。比如卖济南地铁1号线某站,我们就跟一号线经过的站点附近的中介机构密切相关,这样的话就有效。

36氪:您会跟链家这样大型的平台谈一个全面的合作吗?

陈劲松:我们也愿意谈,但实际是链家不愿意谈。他们有能力垄断,但我们不想被一个垄断的渠道公司垄断,我们还是开放好,这符合互联网的规则。而且房地产客户来源并不止是房产中介,还有更多其他的。

36氪:世联这些年涉猎的行业非常广,咱们的核心价值是什么?

陈劲松:世联是一家做一手房策划代理出身的公司,因此营销是强项。我们也始终不认为营销会过时,也从来都没相信过渠道为王这件事。举例,假设一条大街对面两栋楼都卖,那谁卖得好呢,一定是产品策划做的好的卖的好,一定是产品更符合消费者需求,风格、装修、平面布局更好,而不是谁带去的客户多。找到它的客户是对的,但传递它的价值更重要。

关于转型创新:行业利润的天花板早就到了,地产金融空间不可想象

36氪:您在中城联盟曾经有过一个主题为《中国房地产的明天之后》的演讲,可以描述一下您的这个逻辑么?

陈劲松:中国房地产的明天之后是什么样?从昨天往今天、从今天往明天推是很难推出来的,因为我们不知道明天是什么样子。那怎么办?我们只能想象后天,发现从后天往明天推就比较容易了。后天是什么样的,比如房子是用来住的不是用来炒的,后天很可能房子的产权是共有的,炒房这件事儿根本不挣钱。那么明天会是什么样子。反思一下目前中国住宅的资本逻辑走不通,需要修正。

36氪:我们等于是先看到后天的可能性和需求,再推导出明天要提供什么样的产品?

陈劲松:是这个思路。

36氪:现在房地产都在跨界、创新,世联也涉足了多个领域,你们的优势是什么?

陈劲松:我们最重要的还是基于写字楼项目的整体管理,世联没什么创新,我们做的市面上都有。世联做的好处就是可以迅速规模化,迅速推广全国。这对于很多公司来说是非常困难的事。

36氪:您对其他创新的领域怎么看,比如说养老?

陈劲松:养老还都在探讨,现在探讨是对的,但想要规模化还为时尚早。早的原因除了社保等的对接问题,还有人群。中国数量最为庞大的老人还没退休,比如说我。我是1963年出生,当时中国出生了最多的人口,叫婴儿潮。这一批将会在10年后退休,那时候中国的养老需求将会暴增。

36氪:您觉得这一批人还是比较能接受新型养老方式的?

陈劲松:不接受都不行啊,因为没人能够给你养老,你的孩子不啃老就已经是不错了。

36氪:是否要结合我们这一代人的需求,来定制未来的养老产品?

陈劲松:是的,这也是目前探讨的一个方向

36氪:您觉得房地产利润的天花板到了吗?

陈劲松:早就到了,早就没有那么高的利润了。近5年的利润大部分都归到了金融机构,房地产开发商的利润事实上非常有限。

36氪:您觉得新的增长点在哪儿?

陈劲松:存量资产的市场很大,房地产金融大到不可想象。中国房子还是老百姓最重要的资产,而目前中国一半以上的房子都不是商品房,如果那些都变成可经营的资产,让房地产基金参与开发,市场会非常大。未来可能比现在还有魅力。当然,这还在于根本制度的改革。

36氪:你觉得大部分开发商都意识到这个问题了吗?

陈劲松:大部分都意识到了,也都在转型,但转型不容易,大型开发商更不容易。

36氪:有很多人认为目前中国的房地产已经进入下半场了?您如何看?

陈劲松:我管它叫上下半场的转换期。但跟足球的中场还不一样。明知道下半场的规则跟上半场不一样,这个时候的中场就显得极其重要了,教练要换。

世联行陈劲松: 我不认为营销会过时,也从来都没相信过渠道为王

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