编者按:由于国内高昂的房价与产权方面的限制,中国有余力的投资者更倾向于在国外购买房产作为投资,澳大利亚就是其中一个热门选项。近期随着新政策的颁布,加之两国之间房价、租金收入差距缩小,中国在澳投资速度放缓。这篇原题为<Why Chinese investors find Australian real estate so alluring>向我们介绍了中国在澳大利亚房地产投资放缓背后国内国外的各种因素,虽然外国作者对中国国情的理解还比较有限,有些地方论证得不大清楚,但我们仍可从中一窥中国房地产投资者海外投资的外部压力的心理动因。

中国投资者经常被认为是澳大利亚房价上涨的罪魁祸首,然而越来越多的迹象表明这股购买热潮正在减退。

一个近期发布的报告显示中国人在澳投资房地产行业脚步放缓。随着澳大利亚的房价上升,两个国家之间的租金收益差距缩小,澳大利亚的房地产不再像从前那样吸引投资者。除此之外,中国在城市房产业主和私人投资方面施加的种种限制也是一个可能的原因。

中国的人均净资产达到134万澳元,一共有568位十亿级富豪。他们净资产的总和等于澳大利亚GDP的一半。

许多中国投资者同时有获取常规收入和隐性收入的渠道,他们致力于投资海外房地产,因为中国国内房地产市场正在遭遇一场危机,那就是本国人也难以承受的高昂的房价。

为什么澳大利亚房产吸引中国投资者

在2015年,中国投资者在澳大利亚的商用和住宅地产共投入了68亿澳元。澳大利亚的外商投资审查委员会将流入的房地产投资用于建造新住宅区,在建筑业创造更多的工作机会,助力国内经济的增长。

尽管当前澳政府要求本国居民在离境时卖出他们原本的住宅,许多外国人可以保留、出租老住宅或是选择住在新住宅中。因此,新住宅楼特别受到中国投资者的青睐。

另外的拉力因素包括澳大利亚与中国相比稳定的金融机构、管控良好的土地产权制度,充满活力的房地产市场,大城市的高投资回报率和更低的存款要求。

当考虑引进房地产市场上的新投资时,澳大利亚外商投资审查委员会可以着重考虑这些因素,但是这些拉力因素需要越来越多地与中国投资者变化的需求和政府在产权方面的限制做抗争。

来自中国境内的因素

中国的经济状况和监管环境同样也是促使中国投资者将眼光投向海外市场的一个原因。人民币的贬值是一个重要的驱动力。随着人民币价值下跌,中国投资者需要重新考虑他们能够负担的投资新项目和目的地。

澳大利亚房屋的租金回报率在2%-3%左右,是中国的两倍。中国居民产权投资上的政策改变也使澳大利亚房地产更具吸引力。

中国的产权所有制是二元性的,农村与城市的土地产权有不同的规定。农村合作社是农村土地所有权的拥有者,合作社社员只能把自己的土地卖给同社的成员。

这使农村土地的竞争较小,价格较低。但这同时意味着投资农村土地对于中国投资者来说不是一个很好的选择。

与之形成对比的是中国的城市用地,所有权仍属政府所有,只向房屋所有者出借70年的使用权,并且只针对城市户口居民或是连续五年在同一市区居住和缴纳税款的人员。在这种情况下,许多中国人丧失了购买城市住宅的机会。

在2011年与2015年之间,那些有资格购买城市住宅的居民还被限制最多只能在所在地购买两套房产——一套用来居住,一套作为投资。这种限制在今天的北京依然存在。

政府设定这种限制,用来抵消越来越多的人不能负担高额的房价而引起的不满情绪。这种情绪被购买房产价格30%的存款要求更加激化了。这些因素综合起来导致许多中国投资者在黑市上购买产权不明确的房产,或是将投资眼光投向了国外。

中国国家外汇管制局从2016年11月起制定了新的政策以收紧国内的资金流出。高于500万美元的跨国交易需要得到该机构的许可。然而,许多在澳的房产交易额低于这个标准。

从2017年起,新规则出台,每位个人投资者每年手持外汇上限调整为50000美元。

在澳大利亚运营的较大的中国开发商因向中国投资者出售“计划外”的个人住宅而知名。在这种情况下,开发商为了保护他的既得利益,积极寻找方法来规避新的外币持有限额,以便与顾客成功立约。然而,开发商还需要一些时间来调整。

随着房价的上升,租金收入一般来说会下降。这是因为投资者需要大量借款,相形之下租金收入会变少。

虽然墨尔本和悉尼的房价也显著的提高了,它们提价的速度仍比不上房价。在澳大利亚主要的城市,租金收入下降了。

在中国,租金回报率大概是1%-1.5%。一些投资者需要重新考虑出租自己的房子是否值当。他们仰赖于房子给他们带来的资本收益,因此选择闲置房产以保证房屋处在良好状态可以随时租出。这对中国的出租房供应有很大的影响。

在澳大利亚的房价持续上涨、房屋租金回报率变得更低的情况下,住宅房地产投资对中国投资者的吸引力减弱。人们对资本收益的依赖可能会导致澳大利亚更多的房屋被闲置,那这样的结果就和外商投资审查委员会的初衷相违背了。

中国政府施行的外汇管制在短期内可能会使流向海外的资金流放缓。然而,中国投资者可能会寻找方法规避这些限制。中国房产产权限制增多仍然会使中国投资者把目光转回国内。

编译组出品。编辑:郝鹏程

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