根据第一太平戴维斯发布的数据显示,2016年第四季度,全市甲级写字楼空置率进一步上涨至5.6%,环比上涨0.7个百分点(含自用面积),全市甲级写字楼租金达人民币每平方米每月336.9元,环比微降0.1%。

一方面,2016年第四季度,北京甲级写字楼市场共迎来三个项目入市,合计带来16.6万平方米新增办公面积。至此,全市甲级写字楼存量达到992万平方米(含自用面积)。新增供应空置率相对较高,推高市场平均水平。

另一方面,临近年末需求相对较弱,加之CBD及周边区域部分外资企业缩减租赁面积或搬迁至新兴区域,对市场空置率造成一定影响。

当然,部分品质较高、空置面积较少的项目仍能保持良好的租金表现。但与此同时,部分业主以较低的增幅续租现有租户以期保持较高的入驻水平,这在一定程度上影响了整体租金的表现。

值得注意的是,2017年预计有15个项目竣工交付,或为市场新增愈百万平米甲级写字楼面积。业内表示,随着项目集中入市,市场整体空置率还将有明显攀升。而在市场竞争加剧的情况下,市场平均租金水平或将进一步下探。与此同时,区域间的表现将进一步分化,金融街由于供应有限,预计空置率仍将保持低位,租金仍有上浮空间。而其他传统及新兴区域将因新增供应及区域内竞争的关系,入驻率及租金水平料将有不同程度的下滑。 

而在全球经济环境不确定性增加的情况下,外资企业在华扩张的策略或将进一步分化,也将影响到其在北京的甲级写字楼租赁需求。

金融、IT及高科技行业仍是北京写字楼需求的主要来源

受限于外资整体需求走弱与跨国企业纷纷加大成本控制,租户的承租能力下降,少量公司开始缩减规模,至少一家银行由于关闭了其中国办事处而退还了位于金融街的较大办公面积。

与之相对的则是金融、IT及高科技行业的快速扩张和发展需求。从四季度的市场成交上来看,前四家均为金融类企业,中国华融在英皇集团中心租赁约20,000平方米;华泰金融在SK大厦承租1,100平方米;华侨永亨银行与大都会人寿分别扩租5000平方米和800平方米。

与此同时,专业服务的表现相当抢眼,国家对于“双创“的支持,使得律所及联合办公需求活跃。

新兴区域成交活跃,租赁、投资市场均热闹非凡

从供应上来看,2016年甲级写字楼市场共有11个新增项目,合计带来73万平方米(含自用),其中,新增供应多集中于新兴商务区,望京及亚奥商务区占比达62%。而2017年的集中供应 依然主要来自非核心商务区。

从需求来看,租金压力也令不少传统商务区租户搬迁至新兴商务区,36氪记者查阅某写字楼租赁网站显示,金融街周边区域的租金均在每平方米每月600元以上,国投大厦更标出了每平方米每月15000元起,相对于西二旗、中关村的150元、200元都贵了好几个量级,即使相比于每平方米每月336.9元的平均水平都让一般企业无法接受。

而国家对于区域的发展规划,也为新兴区域帮了不小的忙。早前就说过,不可以通过绝对的交通来判断企业的办事效率,产业连接的便利性才是至关重要的。相关企业聚集、抱团,才是目前环境下企业所需要的。

而随着区域功能化与行业化的集团日趋明显,2017年新兴区域将有可能出现更多的升级和搬迁的需求,从而进一步缩小与传统商务区之间的差距。

年底北京写字楼需求下降,市场空置率持续走高

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