根据中原地产数据显示,2016年写字楼(办公)成交均价为28077元/平方米,与CORC提供2015年的32253元/平方米的均价相比,下降了12.9%。

与此同时,2016年北京写字楼(办公)销售依然火爆,存量进一步缩减,销售热点向非核心区域继续转移。

此外,绝对的交通便利,即距离中心城区的距离也已不再是衡量写字楼地段好坏的核心因素。

写字楼租赁市场供大于求,仍难掩销售热情

根据中原地产的数据显示,新增供应7466套、169.32万平方米相较成交的8394套、182.12万平方米,存量进一步缩减,仅剩16321套、516.48万平方米,创近几年来写字楼(办公)销售存量新低。

俨然,2016年的北京写字楼市场出现了“超卖”现象。 

极度需求会催生极度供应,“双创”激增了更多写字楼的办公需求与机会。但极度繁荣之后就是极度的竞争,尽管市场已经反应了这样的效应,但投资客的动作往往会滞后于这一反应,RET睿意德董事索珊如是说。

中原地产研究总监张大伟认为,“超卖”主要源于资金潮下的资产荒。对于现在市场,资金价格降低,2016年大部分企业都在寻找优质标的物业持有。

正如张大伟所说,我国的写字楼是纯投资型市场,其市场走势与宏观环境、实体经济的发展高度相关。2016年,我国的经济增速放缓,投资渠道短缺,“卖房救上市公司”的案例时有发生……与之相对的是全民创业风风火火,孵化器与写字楼逐渐成为鼎立之势。在这样的背景下,投资写字楼无疑是购买住宅外,资产保值或者增值的又一有力渠道。

销售热点向非核心区域继续转移

与北京的住宅市场相似,写字楼也呈现了继续向外扩张的趋势。根据中原地产的数据显示,在销售排行靠前的20个项目中,金融街(长安)中心、世界侨商中心、绿地环球文化金融城等超过半数的项目位于五环外,更有2个项目位于六环外。

这除了与北京土地的供应结构相关,城市规划的战略布局与企业提升产业效率的需求也是不可规避的两大因素。

索珊告诉36氪,一方面是政府规划的结果。不同的功能分区是政府给出的宏观管理的信号,从而形成产业聚集,带动人口流动。人口的潮汐性不利于城市的发展。人口居住量大,需求和供应就会比较旺盛,综合物业提供的效率也会更高,居住的人需要消费、娱乐,从而提高区域性的效率。

另一方面则是企业自行选择的结果。核心区的地越来越少,随着人口聚集也越来越拥堵,物业供应却越来越老旧,产业也相对比较杂乱,没有形成聚集。在这个情况下,企业会自主的选择更远一些的区域,提高其产业效率。

戴德梁行相关负责人就曾公开表示,许多租户已将全部或部分办公室搬迁至非核心区域,因此在2015年这些非核心区域逐渐发展成核心区域的有力竞争者,并且开始抢占核心区域办公物业的客户群体。

二环内卖不过三环外,通州卖不过门头沟

36氪作者观察到,二环以内仅有金融街广安中心这一个项目,该项目共卖出126套,均价38928元/平方米,比售价最高、位于三、四环之间的骏豪中央公园广场,便宜5万多/平方米;而同是五、六环之间的项目,通州的新华联北京民企总部基地均价仅1万6,比大兴的星光视界中心和石景山的点石商务公园都低不少。

对此,索珊认为,这主要源于物业的价值、企业品牌形象定位以及企业办事效率,这三点。

以骏豪中央公园广场为例,项目位于朝阳公园南侧,拥有高端的商务配套区,区域上可以连接到的产业丰富,协同办公的效率就高。

而在项目未建成时就已与国贸三期、鸟巢、中国尊、等知名建筑一同获得“中国当代十大建筑”称号。在绿色建筑实践过程中,就获得美国LEED建筑金级认证、美国绿色社区认证、中国绿色建筑两星认证等,本身附加值就高,给企业品牌带来的附加值也就更高。

同时,索珊还指出,不可通过绝对的交通来判断企业的办事效率,产业连接的便利性才是至关重要的,这也是二环内卖不过三环外,通州的卖不过门头沟的原因之一。

附,

来源:中原地产

2016年北京写字楼市场均价同比下降12.9%

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