为了抑制炒房行为,防止楼市加杠杆,有关部门继续在坚持不懈地整治房产中介市场。

据经济参考报,近日,住建部再度通报30家违法违规房地产中介机构名单,并再次重申各地一律严禁中介机构开展“首付贷”性质的业务。不过随着“众筹买房”和“首付贷”被叫停,中介公司又开始发力“赎楼贷”这个“法宝”。

“首付贷”诞生作死记

虽然各位都没什么钱买房,但我们都知道,根据国家规定,买房是要给首期的,后面的再慢慢给银行还。至于首付比例,各地不同,但从过去20年国家层面的房贷政策演变历史来看,最低比例从30%降到20%。今年2月最新政策规定,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。地方上,昨天上海和天津都分别提高了首付比例,上海首套房首付比例不低于35%,二套房不低于50%。

不过,随着各地尤其是北上广深的房价蹭蹭蹭地涨,不少人都拿不出首付了,而且看着房价一路飙升,也有不少人想“投资”房地产。为了提高销量,最早是房地产开发商发明了“首付贷”,推出“零首付”活动,后来房地产中介和一些互联网金融平台也开始加入。 

虽然,首付贷性质的业务说得好听是解决了购房者资金不足的问题,不过却违背了首付比例的政策,加大了楼市的杠杆。而且,在实际操作中更是没有你想得那么完美。据扬子晚报,互联网金融平台网利宝CEO赵润龙表示,中介公司会向金融机构收取或变相收取返佣,不但造成了很多灰色收入,还增加了购房者的成本。而且,还有中介公司变相给贷款人提供虚假材料的包装,破坏了银行审核机制。

因此,监管层在今年3月就叫停了“首付贷”,同时也在不停打击房地产相关违规金融产品。这时候,“赎楼贷”就开始得宠了。

“转按揭”借尸还魂记

这个“赎楼贷”主要是用于二手房交易,比如,A贷款买了房之后,还没还完房贷,就想把房子卖出去,也确实有B想买这个房子,但是房产证还在银行那儿呢。所以,就有专门的机构提供“赎楼贷”的业务,顾名思义,就是先借钱给A,帮其还清房贷,把房子赎回来了,再卖给下家B。

有童鞋说,怎么那么麻烦还要先赎回房子,直接将A的按揭房贷转移给B不行吗?

还真不行,上面的这种听上去更加方便的方式,其实早就有人想到了叫“房贷转按揭”。2003年,民生银行首次推出了这种业务。不过,根据公开资料,央行早在2007年2014年就明确表示要坚决取消转按揭和加按揭贷款,主要目的就是为了抑制炒房。

上有政策下有对策,就在次年,为了“帮助”大家卖出有房贷的房子,江苏工行在2015年推出“赎楼贷款”,可以帮卖房人先还掉银行贷款,然后房子就可以卖给别人啦,当然,这个接手的人必须在工行申请贷款。这种方式就完美地避开了国家政策,却有异曲同工之效,简直是借尸还魂。

不过,据赵润龙介绍,现实中,由于“赎楼贷”手续比较复杂,商业银行和客户对这项业务不太感冒;而且据媒体报道,原来的“转按揭”占房贷的比重也不高。

但是一些线下、线上的中介平台对“赎楼贷”却是非常感兴趣,原来在银行申请这项业务一般是需要指定担保机构担保的,但现在,客户向在这些中介平台申请“赎楼贷”往往不需要提供担保,提交申请材料后一至三天内就能完成审核。据媒体调查,这种产品已经成为了部分中介的“暴利产品”之一,有某些P2P平台,赎楼贷的年化利率或成综合服务费在18%以上(不同地区不同,收费标准通常还与借款人的征信情况有关),而理财端的赎楼贷产品的年化预期收益率只有为6%。

“赎楼贷”再变形记,将取代“首付贷”?

更严重的是,有部分客户擅自更改抵押贷款资金用途。

根据《证券日报》今年3月的报道,有人借“赎楼贷”根本不是为了赎楼卖给别人,而是为了卖给自己……看着一线城市房价猛涨,是不是觉得自己原来抵押的价钱低了,想重新估值借更多的钱,所以就想快点还了原来的贷款重新抵押。

“单纯从操作流程来看,先解除转按揭抵押,再重新申请房屋抵押贷款并不违规,只不过,贷款客户一方面申请了年化利率高达18%的赎楼贷,另一方面又申请金额和比例较高的房屋抵押贷款,其流动性风险明显增高,而且过程中借款人很可能擅自改变了抵押贷款的资金用途”,一位股份制银行的相关人士对《证券日报》记者表示,“如果改变贷款资金用途被银行查实,银行肯定会要求客户提前清偿贷款。”

然而现在不少提供“赎楼贷”的是P2P,不知道他们会不会要求客户提前清偿。更危险的是,据经济参考报最新报道,“赎楼贷”有取代“首付贷”向购房者提供首付贷款的趋势。业内人士称,居然有部分购房客户通过首套房申请“赎楼贷”,“赎楼贷”又变相成为“首付贷”。

中国楼市的繁荣,建立在很高的金融杠杆基础之上。而高杠杆很容易引发系统性金融风险,甚至危及百姓资产安全。

不过,看看上述变形记,贷款炒房者和房地产金融中介跟监管部门斗智斗勇的游戏显然还会继续。

拿什么阻止你,贷款炒房?首付贷被禁还有赎楼贷

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