编者按:本文来自微信公众号“晨哨并购”(ID:MW-Group),作者Terence,36氪经授权发布。

若安邦此笔交易达成,将创造2007年摩根士丹利以2810亿日元向全日本空输(ANA)买下13家旅馆以来,日本最大一笔房地产交易。这自然也将创造中资对日本不动产领域的最大投资。这可能预示着中资未来不动产领域的海外投资将更重视日本市场。

11月21日,据路透报道,中国安邦保险集团正在洽谈从美国黑石集团(BX.N)手中购买高达23亿美元日本住宅物业资产, 目前磋商已进入深入阶段,且最快有望于本周宣布。

在近年中资跨境并购市场中,“安邦”和“黑石”都是其中的“狠角色”,前者是中资大买手的代表之一,后者则几乎是外方“最大卖主”。上月末我们曾撰文中国大佬为什么都从黑石手里拿货?细说黑石与中国买家之间的关系。

尽管目前安邦这笔交易尚未最终尘埃落定,但从交易各方背景及标的所在的日本市场来分析,此笔交易也颇有深意。

安邦:去年败走日本,如今卷土重来

安邦作为近年来中资跨境并购市场中的“绝对主力”之一,其65亿美元从黑石手中收购Strategic Hotels & ResortsInc;19.5亿美元收购美国纽约的华尔道夫酒店;140亿美元竞购喜达屋(虽然最后撤出);2.2亿欧元收购比利时FIDEA保险公司;1.5亿欧元收购荷兰VIVAT保险公司;1.1万亿韩元(约63亿元)收购韩国东洋人寿等交易足以证明其全球扩张的决心。然而,截止目前,全球买买买的安邦购物车里居然没有一样来自于邻近的日本,不免有些遗憾。

事实上,早在去年8月安邦就曾竞购日本房地产资产管理公司Simplex Investment Advisors.后者旗下资产包括东京迪士尼附近一栋旅馆,东京丰洲一栋12层楼办公大楼(此处接近东京2020奥运的一处场馆)以及在东京青山还有一栋九层楼写字楼。若成功收购,安邦全球布局的版图将进一步扩大。

不过,Simplex的竞购案异常激烈,安邦的对手包括美国投资基金Fortress Investment Group , Elliot Management, 香港PAG,日本地产公司Hulic 和Kenedix,甚至还包括黑石集团。最终,Simplex由日本地产公司Hulic拿下,安邦的日本“首战”未能如愿。

而本次安邦欲收购的资产中,主要是黑石2014年从通用电气旗下地产部门手中以1900亿日元买下的一些位于日本主要城市东京、名古屋和大阪的公寓楼,大都面向中产阶层。此外,还包括部分黑石从其他投资人处买来的住宅资产。

标的资产规模看,安邦此次竞购较去年Simplex更大,另考虑到出售方是“老熟人”黑石以及安邦自身尚未在日本不动产行业有所建树。安邦以此切入日本市场的概率应该高于去年对Simplex的竞购。

黑石:累计向中资出售不动产总额将超190亿美元

仅从以下大额交易看,黑石及旗下公司近年来已累计向中企出售了近170亿美元的不动产、酒店相关资产。

若此次交易成功,黑石则将这一数字提高至190亿美元,继续在这一轮中企海外收购潮中受益。

65亿美元向海航出售其持有的希尔顿25%股权

2016年10月24日,中国海航集团宣布将收购黑石集团所持有的25%希尔顿股份,黑石的持股比例将会从约46%降至约21%,海航将取代黑石集团成为希尔顿的最大股东。这笔交易将以每股26.25美元(总交易价值约65亿美元)全现金收购。

我们在海航65亿美元入股希尔顿的经济账:黑石9年收益率超200%一文中对黑石在该笔交易的获利进行了详细分析。

65亿美元向安邦出售Strategic Hotels & ResortsInc

2016年3月,安邦同意斥资65亿美元从黑石手中收购美国奢侈酒店集团Strategic Hotels & Resorts Inc.,这成为当时中国内地买家收购美国房地产的金额之最。

值得一提的是,出售方黑石集团仅是在三个月前刚刚收购了这一酒店集团。当时以超出60亿美元购入这组酒店资产的黑石在刚买不久便开始寻求卖出其中部分资产,却没想到安邦开口便要将整个集团全盘收入。这笔交易涉及的16家酒店中已有15家的收购于2016年9月完成。

其他

除了以上两笔巨额交易,黑石向中资出售不动产资产的大额交易还有以下2笔。

2016年7月21日,万科发布公告称,将与合作方共同收购黑石所持有的一家商业地产公司96.55%的股权,交易总价近130亿元人民币(约19亿美元),其中万科拟出资近38.89亿元人民币。

2014年10月6日,安邦宣布以19.5亿美元收购希尔顿集团(当时由黑石持有)旗下美国纽约华尔道夫酒店大楼。后者位于纽约市曼哈顿岛金融街核心地段,在美国政治和文化中的地位举世公认。自始建以来就是纽约的地标建筑之一,亦是纽约主流社交活动的中心地带。

这样,以上四笔交易总额就达到近170亿美元,若此次安邦成功收购,黑石向中资所出售的不动产、酒店相关资产将超过190亿美元。考虑到一些未披露的交易,这一数字或已超过200亿美元。而这仅仅是不动产、酒店相关行业,若算上黑石在其他行业的出售,其在此轮中资海外收购潮的收益更大。

日本不动产会成为下一轮中资“海淘”热点吗

不动产行业一直是中资海外收购的重点之一,但主要分布于美国和英国,日本市场热度欠缺。

除了上文提及的三笔交易均位于美国外,其他投向美国的知名交易还包括:2016年5月初,信泰资本宣布以5.71亿美元完成对Hersha Hospitality Trus旗下酒店资产包的收购,后者为纽交所主板上市REITs. 同月底,中国人寿联合美国不动产投资管理机构RXR,以16.5亿美元的价格收购曼哈顿美国大道1285标志性写字楼项目,中国人寿为其单一最大投资机构。2015年2月,位于曼哈顿中心的Baccarat(水晶宫)品牌旗舰店以2.3亿美元出售给阳光保险集团……

而随着英国脱欧公投的结果,仅过去几个月中资对伦敦不动产的投资就达到了近10笔。2016年10月24日,建滔化工发布公告称,将以2.71亿英镑格收购位于英国伦敦金融城的WeWork欧洲总部大楼Moor Place。2016年9月,中民投控股的上置集团先后以8450万英镑、3000万英镑收购伦敦金融城不动产项目。同月,万科集团以1.15亿英镑收购位于英国伦敦市中心梅菲尔区的写字楼Ryder Court……

相比之下,国内企业对全球第三大经济体且地理位置上更近的日本,在不动产领域的投资却不多。这其中,复星系可以算是日本不动产投资的主力。

2014年5月,复星收购日本地产资产管理公司IDERA,此后通过这一平台先后拿下了东京花旗银行中心和品川公园大厦两个项目;东京晴海Triton广场W栋写字楼区分持有所有权(88.54%);东京晴海Triton广场Y栋写字楼区67.12%所有权。此外,复星重仓持股的豫园商城也斥资约9.47亿元收购了日本星野TOMAMU度假村。

复星系之外,真正意义上对日本不动产的收购就较为少见。2015年,有报道称10亿美元收购东京地标建筑目黑雅叙园的交易中,中投公司提供了多数资金。此外,绿地集团和日本瑞穗金融集团(FG)达成了合作关系,双方正在探讨在日本投资住宅等既有房地产商品和参与城市开放项目。春秋集团则与日本的阳光不动产(SUNFRONTIER Fudousan Co.,Ltd.)达成合作,预计今后3~5年内在日本国内开设15~20家宾馆,今后3~5年内在日本国内开设15~20家宾馆。

分析认为,2012年反日游行的影响以及日本没有澳大利亚、加拿大那样完备的移民制度是近年来中资对日本不动产市场相对“不感冒”的主要因素。

不过,随着中国“赴日游”的火热,2020年东京奥运会的邻近等利好因素,日本不动产行业对中资的吸引力正在增加。 此外,随着中资在美国、英国、加拿大、澳大利亚等国家的不动产领域的投资已有相当存量,未来在以上区域的机会更少且竞争加剧,也是时候转移一定注意力到其他区域。

若安邦此笔交易达成,将创造2007年摩根士丹利以2810亿日圆向全日本空输买下13家旅馆以来,日本最大一笔房地产交易。这自然也将创造中资对日本不动产领域的最大投资。这可能预示着中资未来不动产领域的海外投资将更重视日本市场。

又从黑石手里“拿货”,安邦23亿美元首投日本不动产预示着什么?

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