中国楼市进入调整期 15年粗放暴利不再 - BBC中文网 - 两岸

房地产市场与地方政府财政息息相关,或许可以解释政策对市场行情亦步亦趋。

中国官方数据显示,今年7月中国房价连续第3个月下跌,全国100个城市中76个新建住宅价格跌幅扩大,京、沪等10大城市房价不但全跌且跌幅超全国;有学者预计房价同比下跌将在10月份出现。

另有国家统计局数据显示不少城市新建住宅销量开始下滑,而库存量则达到新的高度;37个城市已先后为“限购”松绑,托市甚至“救市”似乎也未能改变大势。

供大于求被认为是造成目前楼市降温的主要原因,但供之所以大于求的问题却意见纷杂,也因事关政策走向和多方利益,且政策动向仍不十分明朗。

这些信息近日再次引发楼市是面临崩盘、对宏观经济和金融等相关行业带来冲击的担忧。

也有观点认为,房地产出现调整对于加快中国经济调整步伐是一个重要环节,而中国房地产市场正在进入调整期,房价总体趋势下行。

21世纪网报道称中国楼市将步入“平稳发展新常态”。

15年粗放飚狂不再

中国房地产市场中国房地产企业过去十多年来已成为中国经济增长三架马车中投资和消费的中坚,也和中国经济一样属债务型发展模式。

中国媒体报道,中国金融四十人论坛上,多位成员提示房地产风险是短期内中国经济发展面临的主要风险。

也有不少经济学者认为,过去十几年的那种粗放状态将逐渐被规范、“理性”所取代,市场将更加成熟。

仲大军对BBC中文网表示,如果从房地产不再是中国经济龙头的角度讲,可以称现在是个拐点。

新华网引述民生证券首席经济学家邱晓华说,中国房地产市场的暴利机会已经结束。类似的表述包括房地产市场到了“拐点”,以及“这次真的(和以前)不一样”,等等。

邱晓华认为,中国房地产市场供需基本平衡,而目前很多政策都在变化,市场调整也因此不明朗,存在观望、等待,这造成了上半年房地产投资增速减缓;只有这一轮调整告一段落,中国的房地产市场才有可能进入新一轮理性发展阶段。

退潮后一览无遗

经济学者、企业咨询顾问孙寅在自己的微博上发表地产观察,指出目前楼市窘境与2009年房企超大规模融资“借钱”增长有直接关系。庞大库存在2014年无法掩盖,一直以来被用来描述其他行业的“产能过剩”字样也跟房地产联系起来。

问题在于,如果目前的市道低迷持续24个月,房企高负债率导致的债务违约将蔓延到大型房企,而地方政府财务问题因此严峻,“救市是完全可以预期的”,而效果如何则是观察的重中之重。

《21世纪经济报道》引述北京师范大学金融研究中心主任钟伟说,商品房市场目前最大问题是库存过大,下半年如果房价继续下滑,将有助于推动库存出清。

中国社科院金融重点实验室主任刘熠辉在21世纪网发表观点指出,中国房地产下行调整可能要持续2-3年。在这期间,财税改革将完成,意味着经济会降低对地产和土地财政的依赖。

他估计,2016年地产销售占GDP比例可能回弹到8%,2013年是14.31%。“如果处置得当,这样的调整进程对经济的影响应该是可承受的。”

仲大军对BBC 中文网表示,房地产市场的政策往往跟着行情变化出台,由一定作用但都是短期的,不会造成长远的根本性的改变。

他认为中国房地产市场大盘不会出现香港那样的楼价跳楼暴跌的情况。

上海博道投资高级合伙人、首席经济学家孙明春对《21世纪经济报道》表示,没必要担心房价回落。他认为限购和放松限购都不符合市场化调控原则,即使取消限购也未必能阻止房价下跌。

他认为,从中长期看,中国房地产市场正在经历供求关系的 “再平衡”,估计要10年之久。这期间房价走势会更平稳,购房者经济承受能力会逐步改善,开发商之间的整合会加速,房地产行业也会变成一个享受合理回报的行业。

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有学者称中国房地产市场过去15年的粗放、狂飚早两年就该终止而未终止,拖到今天已属幸运。

政策亦步亦趋

工业化、城市化、户籍改革、人口增长等形成的房地产“潜在需求”将随着金融改革的深入而转化成真实需求,支撑并推动市场继续增长。

经济学者马光远在博客中表示,数据显示中国房地产市场的转折点确确实实到了,主要原因包括货币超发和经济高速增长这两大引擎熄火,第三大引擎,即需求,也已经过了最旺盛的阶段。

他不认为房地产市场会崩溃,因为中国经济对房地产的依赖十分严重。房地产投资占GDP15%,对中国经济增长贡献超过20%,土地收入占地方财政70%以上。为了经济稳定,房地产市场不会被允许崩盘。

但这不意味着房价一波动就出台政策调控。

关于房地产市场趋冷,其他更抓眼球的说法包括不动产登记、反腐、资本流向欧美房地产等推动房价下跌。

北京大军经济研究所的仲大军说,这些也许起到一定推波助澜作用,对大盘可能有一定影响,但微乎其微。

他认为,中国房地产市场“刚性”需求占90%,投机投资和反腐也许能影响到10%。

更重要的是未满足的需求和过剩的库存同时存在。

有效利用过剩库存,满足累积的需求,或许是理想的目标,但能否体现在政策层面则十分存疑。

市场派观点认为,不需要地方政府干预,市场自身有能力实现资源再配置;另一种观点认为,地方政府也未必愿意如此干预。

需求旺、库存剩

孙寅在博客中指出,虽然社会上处处能看见权力消费,但这类消费占市场份额多少,整体数量有多少,则是一个无法统计的数据。此类新闻之所以往往博得关注,主要是因为它们属于“心理真实”,人们痛恨贪官污吏,更愿意相信这是事实。

但从市场分析的角度来说,数据和信息的准确更重要。

另一个类似的话题是“炒房团”。

孙寅分析了1998年中国启动房改,炒楼花和“中介”逐渐成为房地产市场的活跃分子,到2000年以后,温州炒房团和山西煤老板“叱咤”各地楼市,再到近两年由于经济环境变化导致的楼市泡沫破裂,进而出现“集团性中国特色购买模式在海外市场频现”。

他总结说,这类市场投机现象历来有之,如同中国房地产市场这样那样的问题一样都要调整。“但是这种调整属于周期性调整还是结构性调整?市场终究会给与回答。温州炒房团和山西煤老板购房团是否从此就消失,取决于这个市场和这些群体行为模式是否转型。”

仲大军认为,市场优胜劣汰的规律除了推动整合,也会推动效率和质量的竞争和提升,包括与房地产相关的诸多行业,比如装潢、建筑、设计等。

同时,市场的力量也有助于资源流向中低端房地产,推动市场更平衡发展。

马光远认为只有在房地产市场威胁到宏观经济稳定时政府才应该救市,现在不是这个时候。如果一些短期的措施只是给了资金紧缺的小房企继续存在的机会,并不利于改善市场秩序,提高效益。

较担忧的意见,主要来自金融业。中国金融40人论坛上一个较强的声音是,房地产投资在整个固定资产投资中占约四分之一。

如果继续快速下滑,可能会拖累中国的投资和经济增速。

从2013年起,房地产行业和地方政府融资平台、产能过剩恒业等一起列为行业风险掌控重点。目前政策走向不明朗。

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供大于求被认为是造成目前楼市降温的主要原因,但供之所以大于求的问题却意见纷杂,也因事关政策走向和多方利益。

违约风险被放大

银监会数据显示,到2014年6月底,房地产贷款16.2万亿元中,个人购房贷款占67%左右。

《理财周报》报道说,今年以来,房地产贷款坏账开始从开发贷款向个人住房按揭贷款扩散,住房按揭违约现象抬头,“二三线城市较高的空置率和较低的日均销售量正在放大贷款违约的风险”。

8月份,中国房贷按揭利率开始“实质性下行”,一些一度规模较大的房地产信托开始收紧房地产业务甚至停止这项业务,对中小房企资金链构成威胁,有可能挤垮一些小房企。

中国社科院的刘熠辉也认为,中国的通胀与地产泡沫关系密切,只要地产销量不大幅度反弹,通胀在短期内构成威胁,决策者在政策上仍有较宽松的回旋余地。

孙寅在《地产观察》系列博文中指出,土地牛市正在谢幕,房地产行业的调整比经济的调整晚两年出现,“其实已经非常幸运”。

他认为,房地产市场调整到位,去泡沫化成功,也就意味着此论中国经济调整周期结束。

(撰稿:郱书 / 责编:李莉)

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